ホーチミン市の建設局（Sở Xây dựng）がまとめた集計で、外国の組織・個人が市内の商業住宅プロジェクトで売買契約を結んだ住戸は3,297戸、そのうち所有権証書が交付されたのは316戸だった。VnExpressが2026年11月4日に伝えた。証書の正式名称は「土地使用権および土地に付随する資産の所有権の証明書（Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất）」で、現地では表紙の色からソーホン（sổ hồng／ピンクブック）と呼ばれる。3,297と316は10倍以上離れているが、同じ段階を数えた数字ではない。ベトナムに住戸を持つ日本人、これから買う日本人にとっては、契約した日ではなく証書が出た日から保有期間の時計が動き出すため、この差は手元の書類の話になる。
158物件・15,841戸の枠に対し、契約済みは3,297戸で21%
建設局が2025年6月末から2026年10月までを対象にまとめた一覧には、外国人の所有を認める住宅プロジェクトが158件入っている。この158件で外国人に販売できる住戸の上限（hạn mức）は合計15,841戸。売買契約が結ばれた3,297戸はこの上限の21%にあたり、ピンクブックが出た316戸は販売済み3,297戸の9.6%にあたる。
| Figures | 原文での定義 | 母数 |
|---|---|---|
| 15,841戸 | 外国人に販売できる上限（hạn mức） | 158物件の合計 |
| 3,297戸 | 売買契約を締結済み（đã ký hợp đồng mua bán） | 15,841戸の21% |
| 316戸 | ピンクブックが交付済み | 3,297戸の9.6% |
「買った」は売買契約を結んだ段階で、交付済みの316戸とは別の数え方
原文は3,297戸を「売買契約を締結済み」と書いている。引き渡しや名義の確定が終わった戸数ではない。したがって「3,297戸の外国人オーナーがいて、そのうち21%が証書を持っている」という読み方はできない。21%は15,841戸に対する比率、9.6%は3,297戸に対する比率で、分母が入れ替わっている。
数えている対象も限定されている。3,297戸と15,841戸はいずれも商業プロジェクトのアパート（căn hộ、集合住宅の住戸）で、戸建ては含まれない。戸建ての上限は棟単位ではなく区域単位で別に決まっているため、同じ枠の中で足し引きできる数字ではない。
全国の数字と並べるときも注意がいる。建設省は9月末までの累計として、416の組織と5,772人の外国人個人が6,188戸を購入・保有していると説明している。こちらは「購入・保有」を数えた全国累計で、期間の切り方も数え方もホーチミン市の集計と違う。3,297を6,188で割って市のシェアを出すことはできない。なお、交付が316戸にとどまっている理由については、VnExpressの記事は触れていない。
シティガーデンの159戸で交付の半分、残りは4物件とフーミーフン開発の17物件
記事に付いた表は5行あり、足すと316戸で市全体の交付数と一致する。ただし1行は「フーミーフン開発の17物件の合計」なので、交付実績がある物件は5件ではなく最大21件になる。そのうえでシティガーデン1件が159戸を占めていて、交付は特定の物件に寄っている。
| 物件 | 交付戸数 | 316戸に占める割合 |
|---|---|---|
| シティガーデン（Chung cư City Garden） | 159戸 | 50.3% |
| トゥーティエム Lô 3-15 のマンション | 42戸 | 13.3% |
| タオディエン坊の高層マンション群 | 27戸 | 8.5% |
| フーミーフン開発（17物件の合計） | 79戸 | 25.0% |
| タンタン（Celadon City） | 9戸 | 2.8% |
| Total | 316戸 | — |
外国人枠を100%売り切った物件として挙がっているのは、シティガーデン、キャピタランドの高級マンション「Vista」、エンパイアシティ、そして原文が「Maeda – Thiên Đức」と表記するZ1である。シティガーデンは枠を売り切った側にも、交付戸数の最多にも名前が出ている。
販売戸数が多い3物件は別の括りで示されている。ミッドタウン・フーミーフン住宅地区が468戸、トゥーティエム観測塔複合（エンパイアシティ）が218戸、タンタン総合スポーツ・住宅地区（セラドンシティ）が187戸。ここで表の「フーミーフン開発の17物件で79戸」と、販売最多の「ミッドタウン・フーミーフンで468戸」を突き合わせたくなるが、前者は開発会社の17物件の合計、後者は単一物件の数字で、割り算は成立しない。フーミーフンの隣では約1.9ヘクタールの敷地に日本の3社が入る分譲マンションが、紹介・商談拠点を構えている。売る側の動きは速く、証書の交付はその後ろを歩いている。
50年の保有期間はピンクブックが出た日から数える（住宅法2023 第20条）
住宅法2023（法律27/2023/QH15、2023年11月27日）の第20条2項c号は、外国人個人の住宅保有を「売買などの取引での合意に従うが50年を超えない。証書が交付された日から起算する」と定める。必要があれば1回だけ、50年を超えない期間の延長が認められ、保有期間は証書に明記される。ベトナムに居住するベトナム国民と婚姻した場合は、ベトナム国民と同じ所有者の権利を持つ。
この起算点が、3,297と316の差を読者自身の問題にする。契約を結んだだけの段階では、50年の時計はまだ動いていない。
同条2項đ号には、期限が来たあとの扱いも書かれている。期限前であれば、所有者は自分で、または委任した相手を通じて、ベトナムで住宅を保有できる対象者へ売却または贈与できる。期限を過ぎても売らず贈与もしなかった住宅は、公有財産（tài sản công）になる。贈与や相続で手にした住宅が、認められた物件の枠外だったり、保有できる戸数を超えていたり、国防・治安の確保が必要な区域（第16条）にあったりする場合は、住宅そのものではなく価値の享受にとどまる（同項b号）。
戸数の上限は第19条1項にある。1棟のマンションで30%、戸建ては1坊相当の人口規模の区域あたり250戸まで。政令95/2024/NĐ-CP（2024年7月24日、施行は同年8月1日）の第5条は、この「1坊相当」を1万人と定め、30%は居住目的の住戸の総数に対する比率だと示す。複数のユニットや複数の棟が共通の基壇を持つ場合は、ユニットごと・棟ごとに30%を見る。
土地そのものは対象外である。土地法2024が第4条で列挙する土地使用者に、外国人個人は入っていない。証書の名称に「土地使用権」が入っていても、外国人個人が得るのは土地に付随する住宅の所有権で、期間の制限はそこにかかっている。
ビンズオンとバリアブンタウを併せた6,772.59平方キロが「市内」になった
集計の対象期間は、市がビンズオン省とバリアブンタウ省を統合した後として示されている。政府広報が伝えた決議202/2025/QH15の本文によれば、旧ホーチミン市、バリアブンタウ省、ビンズオン省の自然面積と人口をすべて1つにまとめ、新しい「ホーチミン市」とした。再編後の面積は6,772.59平方キロメートル、人口は14,002,598人。市はドンナイ省、ドンタップ省、ラムドン省、タイニン省と東海に接する。決議は可決された2025年6月12日から効力を持ち、全国の省級行政単位は28省・6市の34になった。
つまり「市内」という括りが指す範囲そのものが、2025年6月12日から旧ビンズオン省・旧バリアブンタウ省を含むものに変わっている。たとえばビンズオン新都心の約70ヘクタールの公園は、いまホーチミン市ビンズオン坊にあり、旧中心部から直線で30キロを超える。どの窓口の管轄かという前提が書き換わった年で、建設局の一覧が2025年6月末から始まっているのも、この引き継ぎの時期に重なる。
延長は期限の3か月前までに市人民委員会へ、様式01とパスポートの入国印が要る
保有期間の延長手続きは政令95/2024の第6条にある。以下は、2026年2月9日の政令54/2026/NĐ-CPによる改正を反映した統合版で確認した流れである。
- 保有期限が切れる3か月前までに、様式01（附則Iの Mẫu số 01）を含む1組の書類を、住宅がある省・市の人民委員会へ提出する。窓口持参、郵送、オンラインのいずれでもよい
- 証書は認証謄本か、原本を持参して照合してもらうコピーでよい。個人は申請時点でベトナムへの入国印がある有効なパスポートの写し、または入国を示す同等の法的書類を添える。組織は活動期間を延長済みの投資登録証明書を出す
- 人民委員会は有効な書類を受け取ってから最長30日で文書で回答する。認める場合の延長は1回限り、証書に書かれた最初の期限が切れたときから最長50年
- 承諾書を受け取ったら、所有者は最長15日以内に、証書の保有期間を書き換える変更登記の申請と一緒に提出しなければならない
同条3項には例外がある。最初の期限が切れる時点で出国命令または国外追放の決定を受けている個人、活動の停止を命じられた組織は、延長を受けられない。
自分の物件が外国人の所有を認める一覧に入っているかは、公開されている一覧で確かめられる。住宅法2023の第16条は、この一覧を省級人民委員会と省の住宅管理機関の両方の電子ポータルで公開するよう求めている。政令95/2024の第4条は、人民委員会が自分のポータルに載せると同時に住宅管理機関へ送り、同機関のポータルにも掲載させる流れを定める。さらに同政令の第7条1項は、住宅管理機関のポータルに載せる内容として、物件ごとの「外国人が購入・リース購入した戸数」と「証書が交付された戸数」を挙げている。市全体で316戸という数字は、本来この物件単位の表示まで降りてくる。
在留まわりの書類を1つのアプリに寄せる動きも並行していて、合法的に入国・在留していれば在留資格の種類を問わずVNeIDの電子身分証口座を申請できるようになり、パスポートや一時在留カードをアプリに統合できる。証書の交付を待つ側にとっては、どの書類がどの窓口に紐付いているかを並べておく期間になる。
VnExpressは、市が国際金融センターの整備を進めるなかで、国際的な専門家や技術者の住宅需要に応えるためプロジェクトの供給を広げ続けていると書いている。ただ市の集計を並べると、販売できる枠は15,841戸まで開いているのに、証書が届いたのは316戸で、その半分はシティガーデン1件に集まっていた。
References
- VnExpress「Gần 3.300 căn hộ tại TP HCM đã bán cho người nước ngoài」（2026年11月4日）
- Luật Nhà ở（法律27/2023/QH15）官報 CÔNG BÁO Số 37+38（2024年1月8日）
- 政令95/2024/NĐ-CP 統合版（21/VBHN-BXD、政令54/2026/NĐ-CPによる改正を反映）
- Báo Chính phủ「Nghị quyết của Quốc hội về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh」（決議202/2025/QH15 本文）
- Luật Đất đai 2024 第4条（土地使用者）
